Eigenmietwert ab 2029: Neue Steuerpläne zeigen kantonale Unterschiede

Für Eigentümer lohnt sich deshalb eine Unterscheidung: Was ist schweizweit beschlossen? Was wird erst vorgeschlagen? Und was bedeutet das für einen geplanten Verkauf oder eine Sanierung?

1. Was ab 2029 schweizweit feststeht

Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab diesem Zeitpunkt entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Gleichzeitig fällt der bisherige Unterhaltskostenabzug für selbstgenutzte Liegenschaften bei Bund, Kantonen und Gemeinden weg. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er bestehen. Auch der Schuldzinsenabzug wird eingeschränkt; für Ersterwerber ist ein besonderer, zeitlich und betragsmässig begrenzter Abzug vorgesehen.

Bei der direkten Bundessteuer entfallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen. Die Kantone können solche Abzüge befristet weiterführen.

Für Ihre Planung bedeutet das: Der Wegfall des Eigenmietwerts allein zeigt noch nicht, ob Ihre persönliche Steuerrechnung künftig tiefer oder höher ausfällt.

2. Was Bern jetzt vorschlägt

Der Berner Entwurf sieht vor, dass Gemeinden auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine zusätzliche Liegenschaftssteuer von höchstens drei Promille des amtlichen Werts erheben können. Die Einführung soll freiwillig bleiben; eine flächendeckende kantonale Sondersteuer ist nicht vorgesehen.

Diese Regelung gilt noch nicht. Die Vernehmlassung läuft bis zum 15. Januar 2027. Für die besondere Steuer sind weitere politische Entscheide und eine Änderung der Kantonsverfassung erforderlich.

Der vorgeschlagene Höchstsatz ist somit weder eine bereits geltende Belastung noch eine schweizweite Vorgabe.

3. Warum der Standort der Immobilie wichtig bleibt

Dass die Kantone unterschiedliche Wege verfolgen, zeigt Graubünden. Dort schlägt die Regierung eine kantonale Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften von 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts vor. Zusätzlich sollen Gemeinden und Kirchen eigene entsprechende Steuern einführen können.

Auch diese Vorlage ist noch nicht abschliessend beschlossen. Die Vernehmlassung dauert bis zum 27. November 2026.

Die beiden genannten Sätze lassen sich nicht einfach als gesamte künftige Steuerbelastung vergleichen: Bemessungsgrundlagen, zusätzliche Abgaben und die konkrete Umsetzung müssen gemeinsam betrachtet werden.

Für Besitzer einer Ferienwohnung oder eines anderen Zweitwohnsitzes ist deshalb besonders wichtig, die Entwicklung am Standort der Liegenschaft zu verfolgen. Aus der Abschaffung des Eigenmietwerts lässt sich keine schweizweit einheitliche Entlastung ableiten.

4. Was bedeutet das für einen geplanten Verkauf?

Unsere Einordnung: Die neuen Steuerpläne sind ein Anlass, die persönliche Planung zu überprüfen. Sie liefern für sich allein keinen ausreichenden Grund, einen Verkauf vorzuziehen oder aufzuschieben.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte drei Fragen getrennt beantworten:

• Passt der Verkauf zur persönlichen Situation? Wohnbedarf, Umzug und finanzielle Ziele bleiben der Ausgangspunkt.
• Wie ist das Objekt im Markt positioniert? Lage, Zustand, Konkurrenzangebote und die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer müssen zum Angebotspreis passen.
• Welche steuerlichen Folgen sind tatsächlich zu erwarten? Hier braucht es eine individuelle Betrachtung mit den geltenden Regeln und nachvollziehbaren Szenarien für die Zeit ab 2029.

Ein pauschales Versprechen wie «Ohne Eigenmietwert wird diese Immobilie automatisch günstiger im Unterhalt» wäre zu weitgehend. Ebenso lässt sich daraus kein bestimmter Mehrwert beim Verkauf ableiten.

5. Sanierungen wirtschaftlich planen

Bei grösseren geplanten Arbeiten sollten Sie technische Dringlichkeit, Kosten, Finanzierung und Steuern gemeinsam betrachten.

Eine Sanierung nur wegen eines möglichen Steuerabzugs vorzuziehen, kann wirtschaftlich unvorteilhaft sein. Umgekehrt sollte notwendiger Unterhalt nicht allein wegen einer künftigen Gesetzesänderung verschoben werden.

Für die Entscheidung vor einem Verkauf ist zusätzlich wichtig, ob die Massnahme den Zustand verbessert, einen konkreten Käufereinwand beseitigt oder überwiegend dem persönlichen Geschmack dient. Dazu finden Sie weitere Überlegungen im Ratgeber Soll man vor dem Immobilienverkauf noch renovieren?.

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

• Handelt es sich um einen selbstgenutzten Hauptwohnsitz, eine Zweitliegenschaft oder ein vermietetes Objekt?
• Welche grösseren Unterhaltsarbeiten sind ohnehin absehbar?
• Welche Hypotheken und Anschlussfinanzierungen stehen an?
• Welche kantonalen Vorlagen betreffen den Standort Ihrer Immobilie?
• Beruht Ihre Planung auf geltendem Recht oder bereits auf noch offenen Vorschlägen?

Der nächste sinnvolle Schritt ist eine geordnete Bestandsaufnahme. Für die steuerliche Berechnung ist Ihre Steuerfachperson zuständig. wohneigentum24 unterstützt Sie dabei, Marktwert, Objektzustand und Verkaufsplanung aufeinander abzustimmen.

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