Neue Geldwäschereiregeln bei Immobilienverkäufen: Was Eigentümer wissen sollten

Für private Eigentümer bedeutet dies nicht, dass jeder Haus- oder Wohnungsverkauf plötzlich einem aufwendigen Prüfverfahren unterliegt. Bei hochpreisigen, gewerblichen oder komplex strukturierten Verkäufen können beteiligte Fachpersonen jedoch zusätzliche Angaben und Dokumente verlangen.

1. Was seit dem 1. Oktober 2026 neu gilt

Das revidierte Geldwäschereigesetz erfasst bestimmte Beratungstätigkeiten im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen. Entscheidend ist nicht allein die Berufsbezeichnung, sondern die konkret ausgeübte Tätigkeit.

Betroffen sein können beispielsweise Makler, Anwälte, Notare, Treuhänder, Steuerberater oder Transaktionsberater, wenn sie einen Kauf oder Verkauf in relevanter Weise mitgestalten. Nicht jede gewöhnliche Vermittlung ist automatisch dem Gesetz unterstellt.

Fällt eine Tätigkeit unter die neuen Bestimmungen, müssen die betroffenen Fachpersonen unter anderem:

• ihre Kunden identifizieren,
• die wirtschaftlich berechtigte Person feststellen,
• Gegenstand und Zweck des Geschäfts identifizieren und die erforderlichen Angaben dokumentieren,
• erhöhte Risiken genauer abklären,
• und bei einem begründeten Verdacht unter den gesetzlichen Voraussetzungen die zuständige Meldestelle informieren.

2. Entstehen neue Pflichten für jeden privaten Verkäufer?

Nein. Wer sein privates Haus oder seine Wohnung verkauft, wird allein dadurch nicht zu einem Berater im Sinne des Geldwäschereigesetzes.

Die neuen Pflichten richten sich in erster Linie an berufsmässig beteiligte Fachpersonen. Dennoch kann ein Eigentümer mittelbar betroffen sein, wenn der beauftragte Makler, Anwalt oder Treuhänder zusätzliche Informationen benötigt.

Die gesetzlichen Bestimmungen sehen zudem Ausnahmen vor. Dazu gehören unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen:

• der Kauf einer selbst bewohnten Wohnliegenschaft in der Schweiz oder einer entsprechenden Ersatzliegenschaft,
• familien-, ehe-, erb- oder schenkungsrechtlich bedingte Übertragungen,
• sowie Übertragungen von Grundstücken oder Rechtseinheiten mit einem Wert unter CHF 5 Millionen, wenn der Kaufpreis ausschliesslich über Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird, die dem Geldwäschereigesetz unterstehen.

Ob eine Ausnahme tatsächlich greift, muss anhand des konkreten Geschäfts geprüft werden. Auch die Art der Tätigkeit des beteiligten Immobilienberaters kann entscheidend sein.

3. Bei welchen Verkäufen können genauere Abklärungen notwendig werden?

Zusätzliche Prüfungen sind vor allem bei Transaktionen denkbar, die von einem gewöhnlichen Verkauf eines selbst genutzten Eigenheims abweichen. Dazu können gehören:

• Immobilien mit einem Wert ab CHF 5 Millionen,
• Mehrfamilienhäuser, Rendite- oder Gewerbeliegenschaften,
• Verkäufe über Immobiliengesellschaften,
• Übertragungen von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft, die wirtschaftlich wie ein Grundstückverkauf wirken,
• komplexe Eigentums- oder Beteiligungsstrukturen,
• Zahlungen durch Drittpersonen,
• internationale Bezüge,
• oder ungewöhnliche Zahlungswege.

Diese Merkmale lösen nicht für sich allein eine Unterstellung aus. Auch hier sind die konkrete Tätigkeit und allfällige gesetzliche Ausnahmen zu prüfen.

Eine solche Prüfung bedeutet nicht, dass ein Verdacht gegen Verkäufer oder Käufer besteht. Sie ist Teil der gesetzlichen Sorgfaltspflichten und soll die beteiligten Personen sowie bei erhöhten Risiken auch den Hintergrund des Geschäfts und die Herkunft der Mittel nachvollziehbar machen.

4. Diese Unterlagen sollten Eigentümer bereithalten

Eine gut vorbereitete Dokumentation kann verhindern, dass sich ein Verkauf unnötig verzögert. Je nach Objekt und Eigentumsverhältnis können insbesondere folgende Unterlagen benötigt werden:

• gültiger Identitätsnachweis,
• aktueller Grundbuchauszug,
• Nachweis über Eigentums- und Vertretungsverhältnisse,
• Vollmachten bei Vertretung durch Drittpersonen,
• Erbteilungsverträge oder andere Übertragungsdokumente,
• Unterlagen zu Gesellschaften und deren wirtschaftlich berechtigten Personen,
• sowie nachvollziehbare Angaben zum vorgesehenen Zahlungsweg.

Sensible Dokumente sollten ausschliesslich über sichere Kanäle übermittelt und nur von tatsächlich beteiligten Fachpersonen angefordert werden.

5. Was ändert sich bei Notariaten?

Die neuen Regeln gelten grundsätzlich schweizweit. Eine Ausnahme beim Inkrafttreten betrifft jedoch die Bestimmungen über Amtsnotariate. Dafür müssen einzelne Kantone ihre gesetzlichen Grundlagen noch anpassen.

Da die Organisation des Notariatswesens kantonal unterschiedlich geregelt ist, sollte bei einem konkreten Verkauf frühzeitig geklärt werden, welche Unterlagen das zuständige Notariat benötigt.

6. Gute Vorbereitung wird noch wichtiger

Für viele private Eigentümer dürfte sich beim Verkauf eines gewöhnlichen Hauses oder einer Eigentumswohnung wenig ändern, sofern eine gesetzliche Ausnahme greift. Komplexe Eigentumsverhältnisse, unklare Zahlungswege oder fehlende Unterlagen können den Prozess jedoch verzögern.

Eine frühzeitige Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Verkaufsstruktur und der benötigten Dokumente schafft Klarheit für alle Beteiligten. wohneigentum24 unterstützt Sie dabei, den geplanten Immobilienverkauf strukturiert vorzubereiten und die nächsten Schritte im Rahmen einer unverbindlichen Verkaufsanalyse einzuordnen.

Bei rechtlichen Fragen zur Anwendung des Geldwäschereigesetzes ist zusätzlich eine qualifizierte Rechts- oder Notariatsberatung erforderlich.