Ein Verkauf ist grundsätzlich auch während eines laufenden Mietverhältnisses möglich. Der Eigentümerwechsel beendet den Mietvertrag jedoch nicht. Deshalb sollten Verkaufsstrategie, Vertragsprüfung und Kommunikation mit der Mieterschaft von Anfang an zusammenpassen. Die folgenden Grundsätze gelten ebenso für ein vermietetes Einfamilienhaus.
1. Was passiert beim Verkauf mit dem Mietvertrag?
Nach Artikel 261 Absatz 1 des Obligationenrechts geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Der Käufer tritt damit grundsätzlich in den bestehenden Vertrag ein.
Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss nicht allein wegen des Verkaufs ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Auch eine bereits vereinbarte Vertragsdauer verschwindet durch den Eigentümerwechsel nicht einfach. Das Bundesgericht beschreibt diesen gesetzlichen Wechsel der Vertragspartei ausdrücklich.
Für Ihre Verkaufsvorbereitung bedeutet das: Interessenten benötigen ein vollständiges Bild der bestehenden Vereinbarungen. Dazu gehören neben dem ursprünglichen Mietvertrag auch Nachträge, Mietzinsänderungen und separat geregelte Nebenobjekte wie Parkplätze.
2. Kann der Käufer die Wohnung anschliessend selbst beziehen?
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, muss die mietrechtliche Situation prüfen. Sein Kaufentscheid allein schafft noch keinen gesicherten Einzugstermin.
Artikel 261 Absatz 2 OR sieht für den neuen Eigentümer bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte eine besondere Kündigungsmöglichkeit vor. Dabei sind die gesetzlichen Voraussetzungen, die gesetzliche Frist und der nächste gesetzliche Termin zu beachten. Eine sofortige Räumung lässt sich daraus nicht ableiten.
Auch Kündigungsschutz und eine mögliche Erstreckung des Mietverhältnisses müssen berücksichtigt werden. Eine Erstreckung bedeutet, dass die Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen über den vorgesehenen Beendigungstermin hinaus weiterläuft.
Weshalb betrifft das auch Sie als Verkäufer?
Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter erlaubt hätte, sieht Artikel 261 Absatz 3 OR eine Schadenersatzpflicht des bisherigen Vermieters gegenüber dem Mieter vor. Lassen Sie dieses Risiko bei der Kaufvertragsgestaltung ausdrücklich prüfen.
Ist der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt?
Eine Vormerkung kann den Schutz der vereinbarten Mietdauer verstärken und die besondere vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschliessen. Die Notariate des Kantons Zürich erläutern diese Wirkung unter Hinweis auf Artikel 261b OR. Prüfen Sie deshalb neben dem Mietvertrag auch den Grundbuchauszug.
3. Sollten Sie vor dem Verkauf kündigen?
Eine vorsorgliche Kündigung sollte nicht der erste Schritt sein. Prüfen Sie zunächst, welche Käufergruppe für die Wohnung infrage kommt und welche Folgen eine Beendigung des Mietverhältnisses hätte.
Für einen Anleger kann die bestehende Vermietung zur gewünschten Nutzung passen. Ein Selbstnutzer muss dagegen wissen, ob und wann ein eigener Bezug realistisch wäre.
Eine Kündigung ist ein eigener rechtlicher Vorgang. Formvorschriften, vertragliche Bedingungen und Kündigungsschutz sind unabhängig davon zu prüfen, dass Sie verkaufen möchten. Bei Wohnräumen muss die Vermieterseite insbesondere das vorgeschriebene amtliche Kündigungsformular verwenden.
Unsere Einordnung: Vergleichen Sie zunächst den Verkauf mit laufendem Mietvertrag mit einem möglichen späteren Verkauf nach einem rechtlich geklärten Auszug. Berücksichtigen Sie dabei auch Wartezeit, laufende Kosten und mögliche Konflikte. Ein höherer erhoffter Verkaufspreis allein beantwortet die Frage nicht.
Falls eine einvernehmliche Beendigung zur Diskussion steht, sollten Inhalt, Freiwilligkeit und Folgen der Vereinbarung vor der Unterzeichnung fachlich geprüft werden.
4. Wie organisieren Sie Besichtigungen?
Die Mieterschaft muss Besichtigungen ermöglichen, soweit diese für den Verkauf notwendig sind. Gleichzeitig müssen Vermieter Termine rechtzeitig ankündigen und auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht nehmen. Das erläutern die Zürcher Gerichte zu Artikel 257h OR.
Planen Sie deshalb einen nachvollziehbaren Ablauf:
- Informieren Sie die Mieterschaft persönlich über die Verkaufsabsicht.
- Benennen Sie eine feste Kontaktperson.
- Stimmen Sie geeignete Zeitfenster ab.
- Prüfen Sie das ernsthafte Interesse potenzieller Käufer vor dem Termin.
- Bündeln Sie Besichtigungen, soweit dies für alle Beteiligten praktikabel ist.
- Melden Sie Änderungen oder Absagen frühzeitig.
Leiten Sie aus dem notwendigen Besichtigungsrecht keine pauschale Erlaubnis für unangekündigte Besuche ab. Eine konkrete Terminabsprache erleichtert beiden Seiten die Planung.
Was gilt für Fotos der bewohnten Wohnung?
Besichtigungen und die Veröffentlichung von Innenaufnahmen sollten getrennt behandelt werden. Stimmen Sie Fotoaufnahmen und deren Verwendung vorab mit der Mieterschaft ab, möglichst dokumentiert.
Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte nennt Aufnahmen bewohnter Wohnungen ohne Einwilligung der Mieterschaft ausdrücklich als Datenschutzproblem.
Unsere praktische Empfehlung: Entfernen oder verdecken Sie persönliche Dokumente, Familienfotos und andere private Details vor vereinbarten Aufnahmen. Prüfen Sie vorhandene Bilder aus der Zeit vor dem Einzug auf Aktualität und Nutzungsrechte.
5. Wie beeinflusst die Vermietung den Verkaufspreis?
Unsere Einordnung: Eine vermietete Wohnung lässt sich nicht mit einem allgemeinen Zu- oder Abschlag bewerten. Entscheidend ist, wie die konkrete Vermietung zur Immobilie und zu den angesprochenen Käufern passt.
Für die Verkaufsanalyse sollten Sie insbesondere zusammentragen:
- den vereinbarten Nettomietzins,
- separat verrechnete Nebenkosten und Nebenobjekte,
- Vertragsdauer und Kündigungsbedingungen,
- dokumentierte Zahlungsrückstände,
- bekannte Mängel und offene Beanstandungen,
- absehbare Investitionen,
- bestehende Sondervereinbarungen.
Ein Anleger benötigt eine nachvollziehbare Ertrags- und Kostenbasis. Ein Selbstnutzer möchte die Möglichkeiten einer späteren eigenen Nutzung verstehen. Die gleiche Wohnung kann deshalb unterschiedliche Fragen auslösen.
Setzen Sie den gewünschten Kaufpreis nicht mit einem künftig erhofften Mietzins gleich. Für die Verkaufsrechnung sollten bestehende Vertragsverhältnisse und ungeprüfte Annahmen klar auseinandergehalten werden.
Wie Lage, Zustand und Nachfrage in eine Bewertung einfliessen, erläutert unser Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?.
6. Was sollte beim Eigentümerwechsel geregelt werden?
Die Übergabe einer vermieteten Wohnung umfasst mehr als Schlüssel und Zählerstände. Käufer und Verkäufer sollten rechtzeitig festlegen, wie die Unterlagen und die laufende Abwicklung übergeben werden.
Mietzahlungen und Abrechnungen
Halten Sie fest, wie Mietzahlungen rund um den Übergang abgegrenzt werden. Klären Sie auch den Umgang mit offenen Nebenkostenabrechnungen, Guthaben und ausstehenden Forderungen.
Eine interne Abmachung zwischen Käufer und Verkäufer beantwortet nicht automatisch sämtliche Ansprüche gegenüber der Mieterschaft. Lassen Sie offene Positionen deshalb einzeln zuordnen.
Mietkaution und Sicherheiten
Stellen Sie die Unterlagen zur bestehenden Mietkaution oder Garantie zusammen. Stimmen Sie notwendige Anpassungen mit dem beteiligten Institut beziehungsweise Garantieanbieter ab. Behandeln Sie die Kaution in Ihrer Verkaufsrechnung nicht als frei verfügbaren Verkaufserlös.
Information der Mieterschaft
Bereiten Sie eine abgestimmte Mitteilung vor. Darin sollten insbesondere die künftig zuständige Kontaktperson, der Zeitpunkt des Wechsels und die gültige Zahlungsverbindung eindeutig erkennbar sein.
7. Checkliste vor dem Verkaufsstart
Verträge und Unterlagen
- Vollständigen Mietvertrag samt Nachträgen beschaffen.
- Aktuellen Mietzins und Nebenkostenregelung dokumentieren.
- Verträge zu Parkplätzen und weiteren Nebenobjekten zuordnen.
- Grundbuchauszug auf relevante Vormerkungen prüfen lassen.
- Kautions- oder Garantieunterlagen bereithalten.
- Bekannte Mängel, Beanstandungen und laufende Verfahren erfassen.
- Offene Abrechnungen und Forderungen zusammenstellen.
Die allgemeine Dokumentenliste finden Sie im Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf?.
Verkaufsstrategie und Ablauf
- Käufergruppen und deren Nutzungsvorstellungen bestimmen.
- Angebotspreis anhand der konkreten Ausgangslage beurteilen.
- Besichtigungsablauf mit der Mieterschaft abstimmen.
- Fotoaufnahmen und Veröffentlichung separat vereinbaren.
- Aussagen zur Verfügbarkeit vor dem Inserieren prüfen.
- Haftungsfragen und Übergaberegelungen im Kaufvertrag klären.
Entscheidungshilfe
| Ihre Ausgangslage | Sinnvoller nächster Schritt |
|---|---|
| Ein Anleger möchte die bestehende Vermietung weiterführen. | Mietverhältnis, Kosten und offene Vorgänge vollständig dokumentieren. |
| Ein Interessent möchte selbst einziehen. | Nutzungsmöglichkeiten und zeitliche Risiken vor verbindlichen Zusagen rechtlich prüfen. |
| Ein Auszug wurde lediglich mündlich angekündigt. | Verbindlichen Stand klären; noch keine gesicherte Verfügbarkeit versprechen. |
| Es bestehen Streitigkeiten oder Zahlungsrückstände. | Auswirkungen und Zuständigkeiten vor der Kaufvertragsunterzeichnung prüfen lassen. |
8. Was gilt schweizweit, wo bestehen Unterschiede?
Der Übergang des Mietverhältnisses, die Besichtigungsregeln und die grundlegenden Kündigungsschutzbestimmungen beruhen auf Bundesrecht.
Bei der konkreten Abwicklung sind jedoch unter anderem die vertraglichen Vereinbarungen, ortsübliche Kündigungstermine und die zuständigen kantonalen Stellen zu beachten. Auch Beurkundung, Gebühren und steuerliche Fragen sind am Standort der Immobilie abzuklären.
Die in diesem Beitrag verwendeten Zürcher Behördeninformationen erläutern teilweise Bundesrecht. Ihre Hinweise zur örtlichen Organisation oder Vertragspraxis dürfen hingegen nicht unverändert auf jeden Kanton übertragen werden.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen
Kann ich meine vermietete Wohnung verkaufen, ohne vorher zu kündigen?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Die Wohnung muss für einen Verkauf daher nicht zwingend zuerst leer stehen.
Muss der Käufer einen neuen Mietvertrag abschliessen?
Für die Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses ist allein wegen des Eigentümerwechsels kein neuer Vertrag erforderlich. Der Käufer tritt grundsätzlich in das weiterbestehende Mietverhältnis ein.
Darf ich Kaufinteressenten die vermietete Wohnung zeigen?
Notwendige Verkaufsbesichtigungen sind grundsätzlich zu ermöglichen. Sie müssen rechtzeitig angekündigt und unter Rücksichtnahme auf die Mieterschaft durchgeführt werden. Vereinbaren Sie konkrete Termine.
Kann der Käufer nach dem Kauf sofort einziehen?
Das darf nicht vorausgesetzt werden. Eine mögliche Eigenbedarfskündigung erfordert eine Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen und des bestehenden Vertrags. Auch der Kündigungsschutz und eine mögliche Erstreckung können den Zeitplan beeinflussen.
Eine klare Ausgangslage erleichtert den Verkauf
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung sollten Mietvertrag, Preisvorstellung und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten zusammenpassen. Vollständige Unterlagen helfen Interessenten, eine fundierte Entscheidung zu treffen, und Ihnen, belastbare Vereinbarungen zu treffen.
wohneigentum24 unterstützt Sie dabei, die Ausgangslage Ihrer Immobilie, passende Käufergruppen und einen realistischen Verkaufsweg einzuordnen.
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Quellen und fachliche Hinweise
- Obligationenrecht, SR 220 – Fedlex; insbesondere Art. 257h, 261, 261b und Kündigungsschutz
- BGE 148 III 415 – Bundesgericht; amtlich publizierter Entscheid, 2022; Fortbestand des Mietvertrags und Vormerkung
- Mietverträge / Versicherungen – Notariate Kanton Zürich; laufende Behördeninformation ohne ausgewiesenes Publikationsdatum
- Vormerkung Mietvertrag – Notariate Kanton Zürich; laufende Behördeninformation ohne ausgewiesenes Publikationsdatum
- Duldungspflichten des Mieters – Gerichte Zürich; laufende Behördeninformation ohne ausgewiesenes Publikationsdatum
- Mietrechtliche Schutzbestimmungen – Kanton Zürich; Publikationsdatum 26. November 2020, aktuell abgerufen
- 32. Tätigkeitsbericht 2024/2025 – EDÖB; Berichtsperiode 2024/2025, S. 37: Datenschutz bei Aufnahmen bewohnter Wohnungen
Datenstand und Quellenabruf: 3. November 2026. Bei undatierten Behördeninformationen wird kein Veröffentlichungsdatum unterstellt.
Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen für Immobilieneigentümer in der Schweiz. Er ersetzt keine auf den Einzelfall abgestimmte Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Kantonale Vorgaben und persönliche Verhältnisse sind gesondert zu prüfen.
