Für Verkäufer ist deshalb entscheidend, ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht erst nach der Käufersuche zu entdecken. Wird es frühzeitig geprüft und im Kaufvertrag korrekt berücksichtigt, lässt sich der Verkauf in der Regel geordnet durchführen.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person nicht jederzeit das Recht, den Verkauf einer Immobilie zu verlangen. Es wird grundsätzlich erst relevant, wenn ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt.
Nach dem Schweizer Obligationenrecht liegt ein Vorkaufsfall insbesondere vor, wenn das Grundstück verkauft wird oder ein anderes Rechtsgeschäft wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Die Zuweisung an einen Erben innerhalb einer Erbteilung und die Zwangsversteigerung gelten beim vertraglichen Vorkaufsrecht ausdrücklich nicht als Vorkaufsfall.
Praktisch bedeutet das: Der Eigentümer darf seine Immobilie grundsätzlich vermarkten, Besichtigungen durchführen und mit Interessenten verhandeln. Sobald jedoch ein verbindlicher Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird, muss ein bestehendes Vorkaufsrecht korrekt behandelt werden.
Wie die einzelnen Schritte zusammenhängen, erläutert der Ratgeber Haus verkaufen in der Schweiz.
Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?
Für private Immobilienverkäufer sind vor allem das vertragliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht relevant.
Vertragliches Vorkaufsrecht
Ein vertragliches Vorkaufsrecht wird zwischen dem Eigentümer und einer berechtigten Person vereinbart. Das kann beispielsweise innerhalb einer Familie, bei einer früheren Grundstücksteilung oder im Zusammenhang mit einer langfristigen Eigentumsregelung geschehen.
Dabei sind zwei Ausgestaltungen zu unterscheiden:
- Beim gewöhnlichen Vorkaufsrecht wird kein Kaufpreis im Voraus festgelegt. Die berechtigte Person kann die Immobilie grundsätzlich zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäufer mit dem Drittkäufer vereinbart hat.
- Beim limitierten Vorkaufsrecht werden der Kaufpreis oder Regeln zu dessen Bestimmung bereits im Voraus festgelegt.
Ein Vorkaufsvertrag ohne im Voraus bestimmten Kaufpreis ist schriftlich gültig. Wird der Preis bereits festgelegt, ist grundsätzlich eine öffentliche Beurkundung erforderlich. Vertragliche Vorkaufsrechte dürfen für höchstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Die Vormerkung im Grundbuch ist besonders bedeutsam, weil das Recht dadurch auch gegenüber einem späteren Eigentümer geltend gemacht werden kann.
Gesetzliches Vorkaufsrecht von Miteigentümern
Wird lediglich ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück verkauft, haben die übrigen Miteigentümer gegenüber einem aussenstehenden Erwerber grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Machen mehrere Miteigentümer ihr Recht geltend, wird der zu verkaufende Anteil gemäss Gesetz im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.
Diese Regel ist beispielsweise bei gemeinschaftlich gehaltenen Grundstücken relevant. Sie ist jedoch nicht ohne Weiteres mit Stockwerkeigentum gleichzusetzen.
Vorkaufsrecht beim Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentümer besitzen untereinander von Gesetzes wegen kein allgemeines Vorkaufsrecht. Ein solches Recht kann aber im Begründungsakt oder durch eine spätere Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur den Grundbuchauszug, sondern auch den Begründungsakt, das Reglement und spätere Vereinbarungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft prüfen.
Neben einem Vorkaufsrecht kann bei Stockwerkeigentum auch ein Einspracherecht vereinbart worden sein. Das ist rechtlich nicht dasselbe und muss separat beurteilt werden.
Vorkaufsrecht beim Baurecht
Bei einem selbstständigen und dauernden Baurecht sieht das Gesetz gegenseitige Vorkaufsrechte vor: Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann am Baurecht vorkaufsberechtigt sein, während der Baurechtsinhaber ein entsprechendes Recht am belasteten Grundstück haben kann.
Bei einem Verkauf im Baurecht sollten daher der Baurechtsvertrag, der Grundbuchauszug und sämtliche Nachträge frühzeitig geprüft werden.
Landwirtschaftliche Grundstücke
Für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke gelten zusätzlich die besonderen Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht. Dieses enthält eigene Vorkaufsrechte und Erwerbsvoraussetzungen.
Bei Landwirtschaftsland oder einer möglicherweise dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellten Liegenschaft sollte vor Beginn der Vermarktung eine spezialisierte rechtliche beziehungsweise behördliche Prüfung stattfinden.
Steht jedes Vorkaufsrecht im Grundbuch?
Nein. Ein aktueller Grundbuchauszug ist unverzichtbar, reicht als einzige Prüfung aber nicht immer aus.
Gesetzliche Eigentumsbeschränkungen können auch ohne Eintrag im Grundbuch bestehen. Das betrifft insbesondere gesetzliche Vorkaufsrechte. Vertragliche Rechte können hingegen im Grundbuch vorgemerkt sein und sind dann im Grundbuchauszug ersichtlich.
Zusätzlich sollten Verkäufer folgende Unterlagen prüfen:
- frühere Kauf- und Übertragungsverträge
- Erbteilungs- oder Schenkungsverträge
- Miteigentumsvereinbarungen
- Begründungsakt und Reglement bei Stockwerkeigentum
- Baurechtsverträge
- Vereinbarungen mit Nachbarn oder Familienangehörigen
- Dokumente zu landwirtschaftlichen Grundstücken
- öffentlich-rechtliche Auflagen oder kantonale Sonderregelungen
Ein Grundbuchauszug zeigt zudem häufig nur das Stichwort des vorgemerkten Rechts. Für den genauen Inhalt kann der dazugehörige Grundbuchbeleg erforderlich sein.
Eine umfassende Übersicht bietet der Ratgeber Welche Unterlagen benötigt man für einen Immobilienverkauf? Bei geerbten Objekten hilft zusätzlich der Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen.
Muss die Immobilie zuerst dem Vorkaufsberechtigten angeboten werden?
Bei einem gewöhnlichen Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht. Das Recht wird typischerweise erst ausgelöst, nachdem der Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag abgeschlossen hat.
Der Verkäufer muss die vorkaufsberechtigte Person anschliessend über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags informieren. So erfährt die berechtigte Person insbesondere:
- den vereinbarten Kaufpreis
- die Zahlungsbedingungen
- den Übergabetermin
- mitverkaufte Bestandteile
- weitere wesentliche Vertragsbedingungen
Sofern der Vorkaufsvertrag nichts anderes bestimmt, kann die berechtigte Person die Immobilie zu den Bedingungen erwerben, die mit dem Drittkäufer vereinbart wurden.
Eine informelle Voranfrage beim Berechtigten ersetzt dieses gesetzlich vorgesehene Verfahren nicht zwingend. Entscheidend ist der konkrete Inhalt des Vorkaufsrechts.
Welche Fristen gelten?
Vertragliches Vorkaufsrecht
Eine vertraglich vorkaufsberechtigte Person muss ihr Recht grundsätzlich innerhalb von drei Monaten geltend machen. Die Frist beginnt, sobald sie Kenntnis vom Abschluss und vom Inhalt des Kaufvertrags hat.
Eine rechtlich und nachweisbar korrekte Information ist daher wichtig. Eine unvollständige Mitteilung kann zu Unsicherheit über den Beginn der Frist führen.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Auch bei gesetzlichen Vorkaufsrechten gilt grundsätzlich eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis des Vertragsabschlusses und seines Inhalts.
Zusätzlich bestimmt das Zivilgesetzbuch eine absolute Grenze: Nach Ablauf von zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht mehr geltend gemacht werden.
Kann ein Vorkaufsberechtigter einen tieferen Preis verlangen?
Beim gewöhnlichen Vorkaufsrecht kann die berechtigte Person die Immobilie grundsätzlich nur zu den Bedingungen übernehmen, die der Verkäufer mit dem Drittkäufer vereinbart hat. Sie kann nicht allein aufgrund des Vorkaufsrechts einen tieferen Kaufpreis verlangen.
Anders kann es bei einem limitierten Vorkaufsrecht sein. Dort wurden der Preis oder die Preisberechnung bereits in der ursprünglichen Vereinbarung festgelegt. Gerade bei älteren Vereinbarungen kann daraus eine erhebliche Differenz zum heutigen Marktwert entstehen.
Vor der Festlegung des Angebotspreises sollte deshalb geklärt werden, ob es sich um ein gewöhnliches oder ein preislich limitiertes Vorkaufsrecht handelt.
Wie rechtliche Eigenschaften in eine Bewertung einfliessen, erklärt der Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?
Was geschieht mit dem ursprünglichen Käufer?
Übt die berechtigte Person das Vorkaufsrecht gültig aus, kann sie den Erwerb zu den massgebenden Vertragsbedingungen beanspruchen. Der Verkauf an den ursprünglichen Interessenten kann dann nicht wie vorgesehen vollzogen werden.
Der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer sollte diesen Fall ausdrücklich und professionell regeln. Dazu gehören insbesondere:
- die Behandlung bereits geleisteter Anzahlungen
- die Rückerstattung von Reservationszahlungen
- die Kostenverteilung
- Fristen für die Finanzierungsbestätigung
- die Folgen einer Ausübung oder eines Verzichts
- der vorgesehene Eigentumsübertragungstermin
Wird der Kaufvertrag erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben, bleibt diese Aufhebung gegenüber der vorkaufsberechtigten Person grundsätzlich ohne Wirkung. Verkäufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass sich ein bereits ausgelöstes Vorkaufsrecht durch eine nachträgliche Vertragsaufhebung beseitigen lässt.
Kann auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet werden?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder abgeändert werden. Dafür ist grundsätzlich eine öffentliche Beurkundung erforderlich.
Nach Eintritt des konkreten Vorkaufsfalls kann die berechtigte Person schriftlich auf die Ausübung verzichten.
Ob ein früherer Verzicht, eine ältere Vereinbarung oder eine Grundbuchvormerkung für den aktuellen Verkauf genügt, sollte durch die zuständige Urkundsperson oder eine juristische Fachperson geprüft werden.
Bundeseinheitliche Regeln und kantonale Unterschiede
Die zentralen privatrechtlichen Regeln über vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte stehen im schweizerischen Obligationenrecht und im Zivilgesetzbuch. Sie gelten schweizweit.
Kantonale Unterschiede bestehen vor allem bei:
- Zuständigkeit und Ablauf der öffentlichen Beurkundung
- Organisation der Grundbuchämter
- einzureichenden Dokumenten
- Gebühren und administrativen Abläufen
- möglichen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
- besonderen kantonalen oder kommunalen Vorkaufsrechten
Deshalb sollte die praktische Verkaufsabwicklung mit einer Urkundsperson beziehungsweise dem zuständigen Grundbuchamt im Standortkanton abgestimmt werden.
So bereiten Sie den Verkauf richtig vor
1. Grundbuchauszug beschaffen
Bestellen Sie einen aktuellen vollständigen Grundbuchauszug. Lassen Sie sich bei eingetragenen Vorkaufsrechten auch den zugrunde liegenden Beleg erläutern.
2. Eigentumsform klären
Prüfen Sie, ob Alleineigentum, gewöhnliches Miteigentum, Gesamteigentum, Stockwerkeigentum oder ein Baurechtsverhältnis vorliegt.
3. Verträge und Reglemente zusammentragen
Sichten Sie frühere Kaufverträge, Miteigentumsvereinbarungen, Stockwerkeigentümerreglemente, Erbteilungsverträge und Baurechtsverträge.
4. Art des Vorkaufsrechts bestimmen
Klären Sie insbesondere:
- Ist das Recht gesetzlich oder vertraglich?
- Ist es im Grundbuch vorgemerkt?
- Ist der Kaufpreis im Voraus bestimmt?
- Für wen besteht das Recht?
- Wie lange gilt es?
- Wurde es verändert oder ausgeschlossen?
5. Vermarktung und Kaufvertrag abstimmen
Informieren Sie Makler, Urkundsperson und Käufer frühzeitig. Im Kaufvertrag muss geregelt sein, was bei einer Ausübung des Vorkaufsrechts geschieht.
Welche Aufgaben ein Makler dabei übernehmen kann, erläutert der Beitrag Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
6. Mitteilung dokumentieren
Die Information an die berechtigte Person sollte vollständig, nachweisbar und in Abstimmung mit der Urkundsperson erfolgen.
7. Frist oder Verzicht abwarten
Die Eigentumsübertragung sollte erst vollzogen werden, wenn die Rechtslage geklärt und das erforderliche Verfahren abgeschlossen ist.
Checkliste für Verkäufer
Vor der Ausschreibung sollten folgende Fragen beantwortet sein:
- Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor?
- Gibt es vorgemerkte Vorkaufsrechte?
- Bestehen gesetzliche Rechte aufgrund von Miteigentum oder Baurecht?
- Enthält das Stockwerkeigentümerreglement besondere Bestimmungen?
- Ist ein Kaufpreis im Vorkaufsvertrag festgelegt?
- Ist die Dauer des Rechts noch nicht abgelaufen?
- Gibt es frühere Verzichts- oder Abänderungsvereinbarungen?
- Untersteht das Grundstück möglicherweise dem bäuerlichen Bodenrecht?
- Wer informiert die berechtigte Person?
- Wie wird die Mitteilung nachgewiesen?
- Wie schützt der Kaufvertrag den Drittkäufer?
- Welche zeitliche Reserve wurde eingeplant?
Fehlen Antworten, sollte die Immobilie nicht vorschnell mit einem verbindlichen Übergabetermin angeboten werden.
Fazit
Ein Vorkaufsrecht verhindert einen Immobilienverkauf nicht grundsätzlich. Es verändert jedoch den rechtlichen und zeitlichen Ablauf.
Die wichtigste Massnahme besteht darin, mögliche Rechte bereits vor der Vermarktung zu identifizieren. So können der Angebotspreis, der Kaufvertrag und der Zeitplan realistisch vorbereitet werden. Werden Grundbuch, Eigentumsform und Verträge erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft, drohen Verzögerungen und Konflikte mit dem Käufer.
wohneigentum24 berücksichtigt solche Rahmenbedingungen bereits bei der Vorbereitung einer Verkaufsanalyse. Dadurch erhalten Eigentümer nicht nur eine Einschätzung des möglichen Marktwerts, sondern auch eine Übersicht über Punkte, die vor dem Verkaufsstart geklärt werden sollten.
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Kurz beantwortet
Häufige Fragen
Muss ich die Immobilie zuerst dem Vorkaufsberechtigten anbieten?
Bei einem gewöhnlichen Vorkaufsrecht in der Regel nicht. Der Vorkaufsfall entsteht normalerweise erst durch den Verkauf beziehungsweise durch ein wirtschaftlich gleichkommendes Geschäft mit einem Dritten. Die konkrete Vereinbarung kann jedoch abweichende Regelungen enthalten.
Wie lange kann ein vertragliches Vorkaufsrecht gelten?
Ein vertragliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück darf nach dem Obligationenrecht für höchstens 25 Jahre vereinbart werden.
Haben Stockwerkeigentümer automatisch ein Vorkaufsrecht?
Nein. Beim Stockwerkeigentum besteht kein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht unter den Eigentümern. Es kann jedoch vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Kann ein Vorkaufsberechtigter den Kaufpreis reduzieren?
Bei einem gewöhnlichen Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht. Massgebend sind die mit dem Drittkäufer vereinbarten Bedingungen. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht kann hingegen ein früher festgelegter Preis oder eine vereinbarte Berechnungsformel gelten.
Reicht ein Grundbuchauszug zur Prüfung aus?
Nicht immer. Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch ohne Grundbucheintrag bestehen. Zusätzlich sollten die Eigentumsform, frühere Verträge, Reglemente und allfällige Spezialgesetze geprüft werden.
Quellen und fachliche Hinweise
- Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 216–216e – Fedlex: Form, Dauer, Vorkaufsfall, Information und Ausübungsfrist
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 680–682a und Art. 712c – Fedlex: gesetzliche Vorkaufsrechte, Miteigentum, Baurecht und Stockwerkeigentum
- Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht – Fedlex: Spezialregelung für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke
- Versammlung der Stockwerkeigentümer – Notariate Kanton Zürich: kantonale Praxisinformation zu Änderungen von Vorkaufsrechten
Datenstand und Abruf: 13. Oktober 2026.
Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen für Immobilieneigentümer in der Schweiz. Er ersetzt keine auf den Einzelfall abgestimmte Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Kantonale Vorgaben und persönliche Verhältnisse sind gesondert zu prüfen.
